부동산 경매 공부 - 제 4장 법원 경매 아파트에 관하여
법원 경매 아파트 정보 및 주의사항
부동산 경매를 하시는 분들이나 혹은 시작하실 분들이라면 부동산 경매로 아파트를 마련하시려는 분들이 아주 많습니다. 물론 제태크 혹은 부업, 사업으로 하시는 분들도 있지만 실제 거주하는 아파트를 구하려고 공부하는 분들도 많죠. 아파트경매 역시 법원에서 진행하는데 아파트경매 정보역시 법원경매정보 사이트를 통해 정보를 확인 하실수 있습니다.
전국에 있는 모든 아파트 물건을 확인할수 있으며, 원하는 물건이 생기는 경우 보통과 같이 시세조사, 권리분석, 실물확인 등등을 판단하여 관할 집행법원에 해당시간까지 응찰에 참여하면 됩니다. 입찰 보증금 및 입찰가를 작성 후 법원이 결정한 최저매각가격 이상가격으로 임해주시면 됩니다. 입찰보증금은 현금 혹은 수표로 제출하시면 됩니다.
법원경매 정보사이트를 꼭 확인 후 해야하는 이유는 재경매에 따른 입찰보증금의 금액이 다를 경우가 많습니다. 보통의 경우 최저가격의 10%의 입찰보증금 이지만 재경매에 따른 입찰보증금은 적게는 20%에서 많게는 30%까지도 입찰보증금이 올라가는 경우가 많기 때문에 꼭 확인후 아까운 시간허비하는 일이 없으셔야 합니다.
법원 경매 아파트 낙찰후 입주기간
아파트를 경매로 낙찰받으면 바로 입주가 가능한지 의문점이 가장 많습니다.
가상으로 낙찰을 받았다고 하며 설명드리겠습니다. 1월 1일날에 경매를 통하여 낙찰을 받았습니다. 낙찰 후 큰 문제없이 정상적으로 진행이 되었다면 2월 1일에 보증금을 제외한 나머지 금액 잔대금을 납부하게 됩니다. 임차인이 아직 있는 아파트라면 주택임대차보호법에 의거하여 최우선변제금액을 받아야 하죠. 그리고 2월 1일에 모두 납부하시면, 임대차 인은 1달후인 3월 1일정도에 금액을 받을수 있습니다.
혹시 이 임차인이 3월 1일자에 일부금액을 변제 받고 나간다 하더라도 새로 이사나갈 집을 알아보는 시간이 그래도 1~2개월정도의 시간 부여를 하고 명도(기존에 사는 사람을 이사 내 보내는 과정)를 해야 하기 때문에 임차인의 이사 나가는 과정 1~3개월 전후의 시간 부여를 하셔야합니다.
간단하게 보시면 1월1일 낙찰 받으셨다면 보통 4월~6월 즉 4개월에서 6개월 이후 정도가 걸린다고 보시면 됩니다.
명도가 빨리 끝날 경우는 금방 입주 가능하지만 보통의 경우 그렇지 못할때가 많습니다.
아파트 경매 낙찰 그후.. 은행 대출관련 어떤대출이 가능할까?
아파트를 낙찰받고나서 대출로 보증금 외의 잔금을 처리하고자 한다면 아래의 사항에 해당하셔야 합니다.
경락자금대출 가능한 경우
1. 신용등급 6등급 이내
2. 소득증명 가능
3. 소유 자산에 대한 가압류,압류의 권리침해 없음
4. 권리상 하자가 없어야함
4가지 사항을 충족하신다면 크게 무리없이 은행대출이 가능합니다.
그러나 경락자금대출이 불가능할 경우도 있습니다.
경락자금대출 불가능한 경우
낙찰자가 선순위 임자인의 임차보증금을 인수를 하여야 하는경우 불가능 합니다.
이러한 여러 이유들이 있기에 미리 대출 받고자 하는 금융기관에 상담등을 통해 대출이 가능한지를 파악하셔야 합니다. 그러나 선순위 임차인이 존재하는 경우 금융기관에서는 무조건 불가능 하거나, 감정가격의 70%, 낙찰가격의 80%를 적용합니다. 두가지 가격 중에 적은수치로 대출가능금액을 산출, 선순위임차보증금액을 차감 후 실 대출금액을 정하게 됩니다. 그렇게 되면 낙찰자가 원하는 대출금액이 나올수가 없기 때문에 무의미한 일이 될 수 있습니다.
아파트 경매 유치권을 주장한다면 이또한 어떠한 금융기관에서도 경락자금대출이 안되니 참고하시기 바랍니다.
댓글