부동산 경매 공부 - 제 3장 부동산 경매 대금미납 4가지유형
부동산 경매를 하면서 많은 일들이 있지만, 낙찰대금을 마납하여 다시 경매로 물건들이 나오는 경우가 많습니다.
즉 낙찰을 받았지만 잔금을 납부하지 않았다는 말이죠.
낙찰을 받고 난 후 낙찰자의 실수로 대금을 납부하지 않는 경우 법원에는 보증금을 절대로 돌려주지 않습니다.
보통의 경우 미납금을 납부하기 전 매각불허가 신청을 하기 위해 여러방면으로 노력하지만, 평균적으로 매각불허가를 받기 어려운 경우가 아주 많습니다. 대부분 그렇다고 보셔도 무방합니다. 매각절차상의 하자나 매각 절차진행중 권리관계의 변동이 있는경우만 제외하곤 입찰자의 실수로 인한 매각 불허가 사유는 받아들여지지 않습니다.
그렇다면 왜 낙찰자 들은 낙찰대금을 내지않고 미납했을지 한번 알아보겠습니다.
1. 입찰금액을 잘못적어 높은 금액에 낙찰을 받다.
흔히말해 우리는 금액적인 부분에서 "0" 하나가 더 붙으면 정말 10배의 차이가 난다는 것을 알고있습니다.
1억에 낙찰 받아야 할 물건을 "0" 하나를 더 붙여 버려서 10억에 낙찰 받게 되는 사례입니다. 가장 어이없는 부분이기도 한데.. 분명 본인의 불찰입니다. 부동상 경매 입찰보증금을 포기해야합니다 ..
그래서 입찰가를 적기전에는 10번이고 100번이고 분명 다시 꼭!! 확인하시고 서류를 제출해야 합니다.
2. 선제시? 시세조사 실패. 사전조사를 실패했다.
부동산 경매를 하면서 정말 마음에 드는 물건들이 꼭 하나씩은 있습니다.
그렇다면 분명 시세조사부터 하여 금액에 맞는지 내가 낙찰자가 될수 있을지 파악합니다.
보통의 경우 대부분의 경매자들은 그 근처 부동산을 통해 그 물건의 시세를 파악하지만, 보통 2~3군대를 들러 비슷한 금액이 나오면 그게 시세인줄 아십니다. 그러나 정말 이 물건을 내가 가지고싶으시면 발품을 다 팔아 최소10군대 정말 고수분들은 그동내를 넘어 옆동내 부동산까지 모두 조사해 그 물건에 대한 시세조사를 합니다.
시세보다 훨씬 높은 금액으로 법원 감정가가 매겨지면 보통 유찰이 나는 경우가 많은데 사전조사, 시세조사를 실패로 그부분을 생각지도 않고 터무니 없는 가격에 입찰참여하면 막대한 손해를 입을수도 있습니다.
감정가대비 50% 가까이 유찰된 부동산 경매물건 이라고 해도, 절대로 시세보다 싸지 않는 경우도 있습니다.
감정가가 시세가 아니라는 점 꼭 유념해 두셔야 합니다.
3. 권리가 문제야 권리분석 실패.
부동산 경매로 나오는 물건에 옥의티가 하나도 없는 물건을 찾기란 생각보다 쉽지는 않습니다.
법원에서 부동산경매를 할 때, 그물건의 하자유무를 가려서 진행하지 않기 때문이죠
입찰자가 직접 분석하여 문제가 없는지 낙찰받게 되면 권리가 소멸되는 안전물건인지, 인수와 동시에 권리도 인수가 되는 것인지 파악할 수 있어야 합니다.. 정말 어려운 것 중 하나입니다 ..
인수가 되는 권리라 하여도 문제가 없는 경우는 큰 문제가 없지만 이렇게 권리분석을 하는 지식을 충분히 가지고 있어야 합니다. 부동산경매 그저 공부만 하면 안되는 것도 있지만, 그저 실전부터 뛰어 드는 행위도 자제해야 합니다.
4. 내가 원하는 용도변경 불가, 개발불가.
땅모양이 너무 예쁜 대로변 사거리의 토지 부동산경매가 나와서 원하는 가격에 낙찰을 받은경우가 있습니다.
그 토지에 빌라와 모텔중 무엇을 지어 사업을 할지 고민을 합니다.
하지만.. 관련행정을 알아보려 관련행정청에 알아보니 이 토지에는 아무것도 건축할수 없는 아주 쓸모없는 땅인것을 알게되었습니다.. 그렇다 보니 이땅은 결국 다시 팔려해도 팔리지 않는 땅이 되어버린 것이죠..
물론 가지고 있다 10년20년30년뒤에는 개발이 가능할수도 있습니다..
그러나 몫이좋아 투자한 가격에 비해 .. 세월을 기다릴수는 없습니다. 남은 잔금을 모두 납부해 세월을 기다리며 손해를 보는것 보다 입찰보증금을 손해보는게 좋은 방법이 될수도 있습니다.
부동산 경매물건.. 권리분석도 물론 중요하며 시세조사도 맥주에 땅콩같이 따라오는 것입니다. 그리고 한가지 더 낙찰 받은후 자신이 행하고 싶은 행위가 이루어 질수 있는지도 입찰받기 전 충분히 검토 조사 해보셔야 합니다.
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