농가주택 리모델링 : 시공 계약서 작성요령

건축공사표준계약서.hwp

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신축이든 농가주택 리모델링이듯 셀프로는 아무래도 하기 힘든 게 사실입니다. 그래서 건축주는 설계도서에 따라 건축물을 시공하기 위해 직영 계약방식이나 도급계약방식 등을 선택합니다. 도급공사 시, 건축주가 시공사를 선정하면 시공업체는 하나의 공사를 분할하여 하도급업자에게 나눕니다. 이러한 국내의 하청관행은 문제의 소지가 많아, 계약서상에 도급자와 하도급자 간의 공사내용 및 계약조건 등을 명확히 해 둘 필요가 있습니다. 계약서에 기재되어야 할 주요 사항도 체크해보아야 합니다. 국토해양부에서는 도급업체 간의 하자담보책임을 명확히 한 민간건설공사 표준 도급계약서 양식을 마련해 두고 있으며, 건축주와 시공업체 간의 계약서 모델인 표준계액서 양식을 샘플로 두고 있습니다. 이 양식에 따르면 대지 워치, 공사기간, 급 금액, 선금, 기성 부분 금의 시기 및 방법, 하자담보책임기간, 하자보수보증금률, 지체상금률, 계약보증금 등을 명시하게 되어 있지만, 실제 시공업체가 채택하는 계약서는 불리한 내용을 삭제한 상태로 건축주와 계약을 맺는 경우가 빈번합니다. 시공 중 분쟁 소지가 있는 사항은 미리 계약 시에 명시해야 하며, 시방서의 정확한 작성이 선행되어야 합니다. 다음으론 계약서에 기본으로 들어가야 할 내용입니다. 공사개요 속에는 대지위치, 지역지구, 건물규모, 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 공법, 지붕재, 창호재, 단열재, 내외부 마감, 설계 및 시공 등이 들어가야 하며 공사기간에 착공일자와 준공일자를 작성하여야 합니다. 공사범위 확정으론 작업범위와 기타 공사에 대한 작업범위를 적고 공사계약금액 내역을 작성합니다. 그리고 계약 보증금 : 계약이행보증서 및 보험계약서를 제출합니다. 공사금액의 지불방법 및 시기 : 공사대금 지급방법으로 현금 또는 어음 등으로 정하고 공사 진행별 대금 지불 시기를 협의를 통해 정합니다. 하자보증에 대한 사항으로는 하자보증 방법, 하자보증 기간, 하자 보증 금액 등을 책정하여 작성합니다. 공사 시공으로 인한 제삼자가 입은 손해 부담에 대한 사항도 적어야 합니다. 설계변경, 공사 지연에 관련 사항도 꼭 체크해보아야 합니다 설계변경, 공사중지, 천재지변의 경우 도급액의 변경 및 공기지연에 따른 지체상금, 손해 부담을 꼭 넣어야 합니다. 건축주와 시공사간의 트러블이 없이 공사가 마무리되면 가장 좋지만 중간에 트러블이 생길 경우 막대한 손해를 입을 수 있습니다. 연동제에 관한 사항 : 물가변동으로 인한 도 급급액 또는 공사내용의 변동에 따른 사항도 꼭 체크하셔야 합니다. 그 외에 공사도급 계약서에는 공사도급 규정, 도면과 시방서가 포함된 설계도서, 공종별 항목별 수량, 단가, 금액 등을 표시한 내역서가 필요합니다. 특히 건축계약을 할 때 평당이라는 개념으로 계약하려는 회사는 회사에 대해 자세히 알아볼 필요가 있습니다. 자세한 시방서 및 세부내역이 없이 평당으로 하려는 경우 시공업체가 생각한 평당 금액보다 시공비가 많을 시 모든 것을 추가금액으로 제시할 경우가 있습니다. 사전에 꼭 상세견적 내역서를 받은 후 업체를 결정하시는 게 좋습니다. 분쟁을 피하기 위한 계약 시 주의사항도 체크해보아야 합니다. 공종별 하자보수에 대한 내용이 포함되었는지 체크해야 합니다. 공사 완료 후 하자발생 시에 하자보수를 담보하기 위한 하자보수보증금은 공종에 따라 하자담보기간(1~10년) 동안 준공금액의 2%를 예치하도록 하고 하자보수를 불이행할 때에 이를 직접 사용하도록 하고 있습니다. 하자보수 보증금률을 계약금액에 곱하여 산출하는 금액을 준공 감사 후 건축주에게 납부하여야 합니다. 하자보수보증금은 하자담보 책임기간이 종료한 후 반환합니다. 공사 중단 및 지연을 대비한 계약 보증금 : 계약 체결 후에 계약이 이행을 보증하기 위한 보증금 및 연대보증인 제도인 계약보증금은 계약을 이행하지 않았을 경우의 위약금으로 계약금액의 10% 이상을 납부하고, 잔여공사의 계속적인 시공을 위하여 연대보증인 1인 이상을 세워야 합니다. 연대보증인을 세우지 아니할 경우, 계약 보증금액을 계약금액의 20% 이상으로 납부하거나 계약금액의 40% 이상에 대한 공사이행보증서를 제출해야 합니다. 건설공사 수행 중, 시공업체가 부도 등으로 공사를 이행할 수 없는 경우는 공사이행보증서를 발급한 기관이 업체를 선정하여 책임 시공할 수 있도록 공사이행보증서, 연대보증인을 요구할 수 있습니다. 공사 지연 대비 지체상금에 대한 명기를 빠뜨리는 경우가 많은데, 아무리 신뢰성 있는 업체라도 약속한 공사 완공 예정일을 많이 넘길 수 있어 잘 체크해야 합니다. 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일 수마다 계약서상의 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 건축주에게 납부하여야 합니다. 다음은 물가변동에 의한 계약금액 조정항목입니다. 계약 체결 후 120일 이상 경과한 경우에 공사 가격 내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 5 이상인 때에는 계약금액을 조정합니다. 공사대금 지불 시기 및 적절성 여부 판단. 공사비를 지불할 때는 각 공종별로 공사를 할 만큼 나누어 지급하는 것이 좋습니다. 시공사에서 과다한 꼐약금이나 기성금을 요규하는 경우가 있는데 이런 경우 건축주가 손해를 볼 수 있습니다. 반대로 건축주가 공사대금을 지연하는 경우도 발생할 수 있으므로 그에 대한 이자율 명기도 필요합니다. 주택과 같은 소규모 공사의 경우, 계약 시 선금 10%, 기초 완료 후 30%, 상량식 완료 후 40%, 준공 및 완공 후 20%로 공사대금을 지불합니다. 기초 완료 후 50%를 넘기지 않을 것과 잔금을 20% 남기는 것이 건축주에게 유리합니다. 마지막으로는 재해발생 시 불이익에 대비하였는지 체크해보아야 합니다. 산업재해보상보험은 도급계약 형식으로 하도급이 이루어지는 경우 원수급인이 보험가입자가 됩니다. 다만, 원수급인이 서면계약으로 하수급인에게 보험료의 납부를 인수하게 하는 경우에 원수급인이 하수급인 사업주 승인신청서를 근로복지공단에 신청한 후 승인을 얻은 때에 하수급인을 보험가입자로 봅니다. 보험관계 성립 신고서나 보험료 납부를 게을리할 경우 산재보험에 미가입 처리가 됩니다. 사업주가 착공 후 14일이 지나도록 성립신고를 하지 않은 상태에서 업무상 재해가 발생한 경우에 산재를 당한 근로자는 산재보험의 혜택을 받을 수 있으나, 사업주에게 1년간 발생하는 보상액의 50%에 해당하는 금액을 산재보험료 외 별도로 추가 징수합니다. 이렇게 분쟁을 피하기 위한 사항들을 체크해 보면서 여기에 합당한 시공업체를 선정하여 신축 혹은 증, 개축을 하는 것이 좋습니다. 속히 뜨내기라고 하는 업체들 혹은 계약 이후 부도가 날 수 있을만한 회사인지 등은 꼭 체크해 보시고 앞선 회사들의 포트폴리오 등을 토대로 충분한 비교 상담 이후 선정하는 것이 가장 좋습니다.