부동산경매에 관심이 있거나 입문을 하려는 분들은 가장 먼저 기본용어를 알아야 합니다.
그래서 이야기를 하나 듣더라고 살짝 흘리는 정보라도 눈치로 라도 알수 있으며 알아 들을수 있죠.
대법원 경매사이트
대한민국 법원에서 직접운영하는 경매정보 사이트 입니다.
국가에서 운영하는 곳이며 무료입니다. 원하는 물건을 검색하는것은 조금 힘들수 있습니다.
경매투자를 위해서는 반드시 확인해야하는 기본적이고 가장 정확한 자료입니다.
유료경매사이트
경매 물건을 검색하기 쉽게 만든 경매정보 사이트입니다.
말그대로 돈을 받고 경매물건을 여러가지 보여주는 곳이죠.
법원경매물건의 기본정보 이외에도 다양한 자료가 제공됩니다.
유료경매 사이트로는 "태인, 지지옥션, 스피드옥션. 굿옥션 등이 있습니다.
경매에 어느정도 감이 잡히시면 유료경매사이트도 이용해보시는게 어떨까요?
무료경매사이트
처음 공부하실때는 무료경매사이트가 가장 유용합니다.
물론 활자로 된 책을 여러권 읽는것이 가장 도움이 되지만요.
경매컨설팅회사에서 컨설팅을 목적으로 경매정보를 제공합니다.
무료경매사이트 회원이 마음에 드는 물건이 있으면
계약 후 권리분석, 현장조사해서 낙찰 받으면
수수료를 받고 운영이 된다고 보시면 됩니다.
포털 사이트에 무료경매사이트는 정말 많습니다.
직접 검색하셔서 골라보시는 것이 가장 좋습니다.
입찰일,매각기일,입찰기일
위 세가지는 모두 같은 말 입니다. 흔히들 법원가는날이라고 말하죠
법원에 가서 부동산경매물건을 입찰하는 날짜입니다.
법원내의 입찰법정에서 해당 경매물건을 관할하고 진행합니다.
연기
채권자가 정해진 매각기일 말고 다른날로 나중에 다시 경매를 진행시키는 것입니다.
우리가 흔히아는 연기되었다와 같습니다.
열심히 매각기일을 기다렸는데 연기되버리면 힘이 쭉 빠질 경우가 많죠..
변경
법원에서 행정적 문제로 인해 생기는 경우가 많습니다.
간략하게 법원이 일처릴 제대로 못해 다시 일처리를 하려고 매각기일 날짜를 변경하는 것입니다.
연기와 비슷하지만 의미가 다른점이 있으니 꼭 차이점을 알아주세요
낙찰
경매하는 분들이 가장 기뻐하는 말중 하나! "낙찰" 입니다.
다른 경매하는 분들을 이기고, 내꺼가 되는 것이죠.
그러나 바로 밑에 2등분과의 차이가 3~4천만원 이상 차이가 나버리거나
최저가 보다 5천만원이나 더 썼는데 입찰을 아무도 안해 단독낙찰인 경우
속이많이 상합니다 .. 5천만원 짜리 떡사먹은 셈이죠.
낙찰자 혹은 최고가매수인 : 낙찰받은 사람을 나타냅니다.
패찰
경매물건에 입찰했지만 다른 경매하는 놈에게 경매물건을 뺏긴상황입니다.
죽쒀서 개준다는 말도 떠오르는 단어죠
유찰
경매가치(투자가치)가 낮아서 아무도 경매에 참여하지 않았을경우 유찰되었다고 합니다.
유찰된 물건같은 경우 다음에 20~30% 절감되어 다시 매각하게 됩니다.
보통 한달 안밖의 기간이 걸린다고 보시면 됩니다.
입찰보증금
매수신청보증금, 경매보증금과 같은뜻으로 보시면 됩니다.
일반적인 부동산 매매나 건축신축을 할경우에도 10%의 계약금을 걸듯이
입찰에 참여할때도 입찰보증금 10%~20%를 내고 입찰에 참가합니다.
낙찰 못받을 경우 그자리에서 다시 돌려줍니다.
돈을 잃는것이 아니기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다
말그대로 보증금이니 돌려받을수 있다고 보면됩니다.
취하 및 취소
부동산 경매로 매각이 진행되는 도중 채무자가 돈을 갚아서
경매가 더이상 진행되지 않는 물건입니다.
입찰자 입장으로 보면 둘다 먹지못할 떡이죠.
차순위 매수신고인
위에서 나온 패찰한 사람입니다. 하지만 낙찰받을 사람이 잔금을 내지않고 있으면
그다음 사람순위가 잔금을 내고 소유권을 가져온다고 법원에 신고한 사람입니다.
어지간해서는 안하는게 좋습니다. 소중한 종잣돈이 오히려 발이 묶이느 경우가 다반사입니다.
낙찰자는 보통 차순위 매수인이 들어오면 낙찰자가 받은 물건이 좋은걸 알고
잔금납부에 더욱 힘쓰게 되니깐요
권리분석
경매 물건중 좋은물건을 낙찰 받았으면, 그다음 부동산상의 권리가 깔끔해지는건지
무언가 귀찮게할 것이 있는지 분석하는 것 입니다.
권리분석을 잘한다고 못한다고 돈을 잘벌고 못벌고는 아닙니다.
가장 어렵다는 권리분석.. 이것을 못해도 충분히 경매를 잘 하실수 있습니다.
내가 할수있는 권리분석만큼이 되는 물건을 찾아서 경매에 임하면 되니깐요
말소기준
권리분석중의 가장 중요한 것입니다. 깨끗해지나, 지저분하게 남느냐 결정하는 것이죠
특수물건
권리분석하기가 아주 어려운 물건을 말합니다.
전문적으로 부동산경매를 하시는 분들만이 접근가능한 곳이니
초보자 혹은 투잡으로 하시는 분들은 눈독 들이지 않는게 마음안정에 좋습니다.
고수분들 전문가 분들의 영역은 그대로 두시는게 좋지 않을까요?
인수
초보자 분들이 가장 조심해야할수 있는 것입니다.
권리가 지저분하게 남아있으면서 낙찰자에게 남겨지는 것입니다.
인수되는 물건을 초보자 분들은 절대 피하는게 좋습니다.
물론 괜찮을 경우도 있지요 허나 초보자분들은 구분이 어렵습니다.
인수되는건 건들지 않는게 롱런하는 길입니다.
소멸
부동산경매 물건에 붙어있는 여러 권리가 낙찰로 사라지는 것입니다.
낙찰자 입장에서는 모든 권리가 소멸되니 깨끗한 물건이라 좋은겁니다.
대항력 있는 임차인
말소기준권리보다 하루라도 먼저 접입신고한 임차인을 뜻합니다
선순위 임차인이라고도 하죠
초보투자자 분들은 선순위임차인이 있을때는 건들이지 않는게 좋습니다.
임차인의 보증금을 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 할경우 생기기 때문이죠
대항력 없는 임차인
말소기준권리 성정된 날 을 기준으로 이날부터 전입한 임차인부터는
대항력 없는 임차인, 즉 후순위 임차인이 됩니다.
낙찰자에게는 어떤 위협도 없는 안전한 임차인이죠
보증금을 물어줄 일이 없기 때문입니다.
배당
낙찰된 사람의 잔금을 부동산과 채권자들이 나눠가지는 것을 말합니다.
감정가
법원에서 부동산경매물건을 거래하기 위해 결정하는 가격.
감정평가사들이 평가해 법원에 올리는 가격이 감정가 입니다.
감정가는 시세가 아닙니다 그저 감정평가사들이 메긴 가격입니다.
감정평가사들이 시세를 정하지도 정확한 시세를 알지도 못하는 경우가 많습니다.
감정평가를 하고 낙찰되기까지 걸리는 시간속에서 부동산 가격이 변동 될 확률도 큽니다.
감정가는 시세가 아니라는것 정도만 알아두시면 됩니다.
낙찰가
경매로 나온 물건에 제일 높은 가격을 쓴 가격입니다.
낙찰가율
감정가대비 낙찰가를 %로 계산한 것입니다.
ex } 1억 감정가를 8800만원에 낙찰되면 낙찰가율은 88%입니다
낙찰율
입찰당일 나온 물건중 낙찰이 되는 %를 보는것 입니다.
10개중 3개가 낙찰되면 낙찰율은 30% 입니다.
명도
낙찰받은 물건, 즉 낙찰된 집에 사는 사람을 이사가게 하는 것 입니다.
낙찰되면 그집에 사는 거주자들이 바로 나가는 경우는 거의 드물죠..
이사비를 주고 어르고 달래서 보내거나, 법원까지 가는 경우도 많습니다.
보통은 이사비에 협의가 되니 너무 무서워 하지 않으셔도 됩니다.
빌라 원룸건물 같은경우 세입자들이 많으니 이런 물건을 경매하실때는
많이 알아보시는게 좋습니다.
강제집행
명도하지 않는 경우 결국 법원가는 것입니다.
법원에 일정 금액을 주고 해결하는 것이라 보면 됩니다.
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