주택담보대출(주담대)을 알아보면 가장 많이 나오는 LTV, DTI, DSR이 가장 많이 나옵니다. 이것은 바로 주택 담보인정비율(LTV), 총 부채 상환비율(DTI), 총체적 상환능력 비율(DSR)입니다. 이 3가지는 대출규제에서도 가장 큰 영향을 받습니다.
주택구매, 아파트 구매 시 가장 필요한 건 "주택담보대출"
2030 청년들이 결혼을 할때 가장 많이 사용하는 주택담보대출(이하 주담대)은 주택, 아파트 구매할 시 금융회사에서 주택구입자금을 일부 대출을 받는 것입니다. 대출을 신청한다 해도 100%가 나오는 건 아니지만, 기준에 따라 대출금액이 제한됩니다. 가장 큰 제한 기준 2가지가 위에서 말한 LTV, DTI이며 DSR도 2가지만큼 중요합니다.
1. LTV (주택 담보인정비율)
주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 말합니다. 간단하게 말해서 주택 아파트 가격에 대비하여 나에게 얼만큼의 대출이 나오는지에 대한 비율입니다. 몇% 까지 대출이 되더라 라는 말이 이 LTV 비율인 것입니다. KB부동산 시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력이 있는 평가 자료의 기준으로 결정이 됩니다.
2. DTI (총 부채 상환비율)
DTI는 대출이용자의 연소득 대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과 차이가 있습니다. 바로 원금과 이자상환액을 함께 갚아야 하기 때문입니다. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전 꼭 확인하셔야 합니다.
3. DSR (총체적 상환능력 비율)
위에서 언급했던 LTV와 DTI를 제외한 DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR비율은 연간소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.
현재 2022년 윤석열 정부가 총부채원리금상환비율 즉 DSR 강화를 이어나가기로 했습니다. LTV 규제는 푸는 반면 DSR 규제는 오는 7월부터 3단계로 강화됨에 따라 대출규제 완화 효과가 제한적일 거라는 우려도 나오고 있습니다. DSR 3단계가 시행되면 총 대출금액 1억 원이 넘는 차주들 모두 DSR 40% 제2 금융권은 50%로 규제에 해당됩니다. 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40$를 넘을 수 없다는 것을 의미합니다.
이때 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액입니다. 연간 대출 상환액에서 제외되는 대출도 있으니 이 또한 참고하여야 합니다.
제외 대출로는 서민금융상품, 300만 원 이하 소액대출, 전세자금 대출, 이주비, 중도금 대출 등이 있습니다. 자세한 사항은 자신이 어떠한 주택, 아파트를 매매할지 정한 후 직접 주택담보대출 은행이나 인터넷 상담을 받아보는 것이 가장 빠르고 정확합니다. 이렇게 저렇게 찾아보는 것보다 내가 살 집을 정한 후 가장 정확한 은행에 문의하시는 게 가장 바람직하고 빠른 해결책 일 것입니다.
나에게 적용되는 대출제한을 미리 알아보는 것 또한 중요합니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 확인한 후 주택담보대출을 받기 전 본인이 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 여러 가지 상황을 확인을 꼭 해야 합니다. 현재 서울 전 지역은 투기과열지구로 포함됩니다. 이 점 참고하시길 바랍니다. 또 주택 보유 여부에 따라 적용되는 LTV와 DTI를 찾아야 합니다. 주택보유여부에 따라 LTV와 DTI가 달라지니 함께 찾아보도록 하는 것이 좋습니다.
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