주택청약 중도금 준비, 청약부터 입주까지 한눈에 보기
내집마련의 가장 빠른 한걸음 바로 청약이죠.
이 청약의 어마어마한 경쟁률을 뚫고 당첨되신분들 축하드립니다.
이 좋은 기분도 잠시 계약금 부터 잔금이 걱정이신 분도 많으시죠
앞으로 입주까지 자금계획을 어떻게 세워야하고 뭘 어떻게 준비해야할지, 청약준비하시는 분들도 알고 계시면 좋은 정보입니다.
청약부터 입주까지 시작합니다.
보통 아파트 청약이 당첨 된 후 건설사와 계약을 하러 갑니다. 등본같은 서류도 필요하고요 제일 중요한 계약금도 필요하죠, 계약날 가시면 당첨사실이 맞는지 직원들이 일일이 확인작업을 해줍니다.
청약 당첨후 첫걸음.
- 청약 당첨 후 건설사와의 계약
- 주민등록등본, 계약금 등 필요서류 확인
- 당첨사실 확인
서류도 보고 가점으로 당첨되신 분들은 가점확인도 합니다. 가점을 잘못체크 하신 분들은 아쉽지만 부적격으로 탈락할 경우도 있습니다. 부적격분이 나오면 예비당첨자분들 한테 기회가 갑니다. 당첨자를 뽑을 때 예비당첨자도 같이 뽑는데요 작게는 몇십명 부터 많게는 몇백명까지 예비당첨자를 뽑아둡니다. 부적격자가 생각보다 많이 나오기 때문에 이 물량이 예비당첨자들한테 넘어가는 것 입니다. 그럼 이 예비당첨자분들도 미계약분이 나오면 미리 선착순으로 접수를 받아놓은 순서대로 미계약분이 넘어가게 됩니다.
청약 부적격 처리된 물량은 어떻게 처리될까?.
- 서류 심사 탈락 하거나 가점을 잘못체크하면 부적격 처리.
- 예비당첨자에게 분양권이 간다.
- 그이후에도 남으면 선착순접수 순서로 진행
계약금은 보통 분양가의 10%를 걸고 있습니다. 허나 20%정도를 거는 건설사도 있습니다. 그럼 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30% 대부분의 단지가 이정도로 잔금일정이 잡히게 됩니다. 중도금은 6회에 걸쳐 10%씩이 하거나 15%씩 4회 걸쳐 중도금 대출을 받게됩니다.
중도금을 모아서 한번에 계약금부터 중도금 잔금까지 해결하시는 분들도 있지만 대부분의 사람들은 중도금대출로 중도금을 해결하시는게 현실이실 것 입니다. 그러면 중도금 대출은 어디서 해주는지 알아볼까요?
보통의 청약 중도금 대출은 주택도시보증공사 HUG나 서울주택 도시공사 SH에서 보증서를 발급을 해주면 건설사와 연계된 중도금대출 은행에서 중도금대출 시행을 해줍니다.
그럼 중도금대출을 받고 입주 지정일에 잔금을 납부하시면 됩니다. 당연히 입주지정기간이 도래가 되면 중도금 대출은 상환을 하셔야 합니다. 돈이 부족하면 어떻게 하냐구요?
걱정하지 마세요. 입주단지는 KB시세라고 해서 분양권 전매를 통해서 실거래가를 반영을 합니다. 인근 부동산 의견을 모아서 아파트 가격을 매겨놓은 것을 KB 시세라고 합니다.
그래서 이 KB시세를 보고 지역에 따라 주택담보대출을 받으시면 됩니다. 입주때까지 이 KB시세가 많이 오르기를 바래야 하는데요. 그 이유가 있죠? 예를 들어서 분양가 4억짜리 아파트가 있다고 가정합니다. 그러면 계약금이 4천만원 중도금은 2억 4천만원 잔금은 1억2천만원 이렇게 필요하겠죠.
예를들어 입주시에 프리미엄이 많이 올라서 KB시세가 6억이 나왔다고 해볼게요. 6억에 조정지역은 대출이 60%까지 나오죠.
그러면 3억 6천만원 대출이 나오게 됩니다. 그러면 중도금 대출이 2억 4천만원이었고 잔금이 1억 2천만원 이었죠 그러면 3억 6천에 대출을 받아서 중도금 상환도 하고 잔금도 모두 납부할수 있다는 이야기 입니다.
한마디로 내돈이 하나도 안들어가는 상황이 되는거죠. 처음에 계약금 4천만원으로 시작을 한거니깐 어떻게 보면 계약금 4천만원 으로 집을 마련할 수 있다는 이야기 입니다.
청약 당첨 후 중도금이 부족하거나 없을땐 어떻게 할까?
- 청약 중도금 대출은 주택도시보증공사 HUG, 서울주택 도시공사 SH에서 중도금 대출을 시행한다.
- KB시세에 따라 주택담보대출을 받아 중도금을 해결한다.
- KB시세가 오르면 잔금까지 중도금 대출로 해결할수 있다.
- 입주단지의 협약은행 대출을 이용한다.
입주시에 잔금대출이라고 해서요. 입주단지마다 건설사와 협약을 맺은 잔금대출은행을 지정하게 되는데요. 이런 지점은행을 이용하시면 시중은행 금리보다 훨씬 더 저렴한 이율로 대출을 받을수 있으니깐요 입주자들은 이런 것도 활용하시면 좋겠습니다.
당첨이 되면 중도금대출을 받아야 된다고 했습니다. 이 중도금 대출은 아파트마다 다른데 어떤곳은 무이자로 해주고 어떤곳은 이자후불제라고 해서 입주잔금 때에 중도금 상환을 하면서 이자를 후불로 내게 되는 방식이 있습니다. 중도금 대출이자를 건설사에서 대납을 해주고 있었던 건데요. 입주할때 입주자가 그 이자를 내야한다는 거죠.
중도금 대출 부분을 가장 궁금해 하시는 분들도 많으실테고, 청약시장에서 입주예정자들이 가장 혼란스러워 하는 부분입니다.
당첨이 되었는데 중도금 대출이 안나오게 되면 이거 큰문제가 됩니다. 지역마다 중도금대출 보증건수 제한이 있습니다. 이거 굉장히 중요합니다. 분양을 받으실 분도 분양권을 매수하실분도 잘 들으셔야 합니다.
수도권은 최대 5억 그외 지역은 3억원까지 받을수 있구요. 조정대상지역은 중도금대출 건수가 세대당 1건 , 비조정 지역은 세대당 2건까지 가능합니다. 분양가 9억이상인 아파트는 중도금 대출이 안됩니다. 이것도 알아두세요
조정지역이 이미 한건이 있습니다. 조정지역에 추가로 하나 더 분양권을 매수하고 싶은데, 중도금 대출이 나올까요? 안됩니다. 조정지역에 이미 한건이 있기 때문에 중도금대출이 안나오게 됩니다. 그러면 비조정지역에 1건이 있는데 조정지역에 1건 더 할수 있을까요? 네 그것도 안됩니다. 이미 한건이 있기때문입니다. 조정지역에 한건이 있어요. 비조정지역에 한건 가능 할까요?? 이건 가능합니다. 비조정지역은 2건이 가능하기 때문 입니다. 여기서 삼동이의 팁입니다.
순서를 헷갈리시면 안됩니다. 내가 분양권을 2개를 사고 싶은데 중도금 대출을 받아야 한다면, 이때 계획을 잘 세우시란 이야기 입니다. 조정지역에 한건을 먼저 받으시고, 그 후 비조정지역에 한건을 받으시면 총 두개까지 가능합니다. 이처럼 중도금 대출을 안전하게 받으셨다면 반은 끝나신겁니다. 입주시에 KB시세에 따라서 달라지겠지만 미리미리 잔금계획을 잘 세워보시면 이제 입주 준비는 다 끝나신겁니다. 잔금만 넣으시면 이제 내집이 됩니다.
중도금대출관련 정리
- 지역마다 중도금대출 보증 건수제한이 있다.
- 수도권은 최대5억 그외지역은 3억
- 조정대상지역은 중도금대출 건수 1건
- 비조정 지역은 중도금대출 건수 2건
- 분양가 9억이상 아파트는 중도금 대출불가능
- 2건이 필요하면 선 조정지역 후 비조정지역
당첨이 되면 그 청약 통장 못쓰게 되죠,. 그럼 청약을 그만해야 할까요? 아닙니다 얼른 은행가서 청약통장을 새로 하나 만드세요. 당첨이 되었다고 이게 끝이 아닙니다. 새로운 시작입니다.
청약 당첨부터 입주까지 한번에 쭈욱 훑어보았습니다.
청약을 준비하시는 분들중에 좋은 단지라고 해서 묻지마 청약하시는 분들 있으신데 분양한다고 무턱대고 넣으시면 안됩니다. 기본적으로 준비를 하셔야 됩니다. 계약금 치를 준비도 하셔야 하고, 또 중도금 대출이 나오는지 이거 가장 중요합니다. 미리미리 확인 하셔서 불이익 받는 일이 없으시길 바라겠습니다.
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