양도소득세는 아주 간단하게 말하면 재고자산 이외의 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금이라고 보면 됩니다.즉 토지나, 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세입니다. 귀촌주택에 관해서 보면 양도소득세는 1세대가 하나의 주택만을 3년 이상 가지고 있다가 팔게 되는 경우, 1세대 1주택에 해당되어 과세되지 않습니다. 단, 서울,과천 5대 신도시 등 일부지역에는 2년 이상 거주해야 한느 요건이 필요합니다. 부동산 투기의 목적으로 판단할수 있기에 이런 조치가 생겨났습니다. 반면에 1세대가 2주택 이상을 가지게 되면 양도소득세과 중과세 됩니다. 죽, 세율이 1세대 2주택의 경우 50%, 3주택 이상일 경우 60%가 적용되고 장기보유특별공제도 배제되는데 이는 2년 이상 보유한 일반적 부동산에 대한 세율인 6~35%에 비하면 매우 높은 수준입니다. 물론 2010년 12월 31일까지 양도분에 대해서는 한시적으로 6~35%의 일반세율이 적용되고 있으나 다주택자에 해당되는지 여부는 양도세를 판가름 하는 중요한 사항이라 할 수 있습니다. 1세대 다주택자 해당 여부를 체크해보아야 합니다. 수도권 및 광역시, 헌데 광역시 중에서 광역시 소속 군.읍 면지역은 제외입니다. 외의 지역에 소재하는 주택으로서, 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택은 1세대 3주택 규정적용시 주택수에 포함되지 않습니다. 그러므로 수도권 밖에 소재하는 주택의 경우 기준시가 3억을 초과하여야 다주택자에 대한 중과세가 적용되므로 중과세에 해당하는 농어촌주택은 그리 많지 않을 것으로 보면 됩니다. 1세대1주택 해당여부도 체크해보아야 합니다. 비록 기준시가 3억 이하인 농어촌주택 소유로 인해 다주택 중과세는 해당되지 않지만 1세대 1주택 비과세가 적용되기 위해서는 특별한 경우를 제외하고는 양도 당시 1개의 주택만을 보유해야 한다는 것에 주의해야 합니다. 그러므로 2년이상 보유한 보통의 농어촌주택과 3년 이상 보유한 일반주택을 동시에 소유한 세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1주택 비과세 요건을 위해 농어촌주택을 먼저 양도하거나 증여 또는 멸실하는 것을 고려해야 할 수도 있습니다. 물론 앞서 설명한 양도세 혜택을 받지 못하는 농어촌주택일 때 말입니다. 다음으로 귀농주택의 요건을 잘 살펴보아야 합니다. 귀농주택에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지녁 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 그외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단합니다. 즉 일정요건을 충족한 영농목적의 귀농주택은 주택수 계산시 주택이 없는 것으로 보고 나머지 일반주택만을 가지고 비과세를 판단하므로 일반주택을 3년이상 보유( 서울 등은 2년 거주 포함) 했다면 양도소득세가 비과세 되는 것 입니다.그런데 귀농주택이 이러한 혜택을 받기위해서는 두 가지 유건을 모두 갖추어야 합니다. 첫째, 귀농주택이 영농에 종사하는 자와 그 배우자 및 이들의 직계존속의 가족관계등록부상의 최초 등록기준지( 해당읍.면 지역 및 연접 읍.면 지역)에 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 소재한 주택으로서, 고가주택(실거래가 9억원 초과)에 해당하지 않고 대지면적이 660㎡ 이내이어야 합니다. 둘째는 영농 목적으로 취득하는 것으로서 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하여야 합니다. 또한 귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 이 규정이 적용되고 그 이후에는 별도의 혜택이 없습니다. 만약 이 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일로부터 계속하여 3년 이상 영농에 종사하지 않거나 그 기간 동안 그 귀농주택에 거주하지 않는 경우, 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 않음에 주의하여야 합니다. 3년의 가긴 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 기간과 상속인의 영농 기간을 합하여 계산한다는 것도 알아두면 좋습니다. 크기와 가격,소재지 따라 농어촌 주택의 특례도 다릅니다. 이것도 체크를 꼭 해보시기를 바랍니다. 1세대가 2003년 8월1일~2011년 12월 31일 중에 일정한 농어촌 주택을 취득하여 3년이상 보유하고, 농어촌주택 취득 전 부터 보유하던 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 농어촌주택등취득기간에 취득한 농어촌주택이더라도 양도세 특례를 받으려면 몇 가지 요건을 갖춰야 하는데, 첫번째로는 크기와 가격의 제한입니다. 즉 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 150㎡(공동주택은 전용 면적 116㎡) 이내여야 하며 취득 당시 대지와 주택의 기준시가 합이 2억원 이하여야 합니다. 두번째로, 읍 또는 면에 소재하여야 하며, 읍.면지역 일지라도 수도권지역(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외입니다.), 도시지역 및 허가구역, 관광지역에 소재하면 안 됩니다. 또한 고향주택에 해당되면 시 지역에 소재하더라도 특례가 가능하지만 이때도 수도권 지역 및 관광지역에 소재하면 역시 혜택을 볼 수 없고, 면적과 가격도 위에서 언급한 범위 이내여야 합니다. 여기서 특례가 적용되는 고향주택이란 가족관계등록부상 10년 이상 등재된 등록기준지이면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 소재한 주택을 말합니다. 일시적 2주택 제도도 있습니다. 귀농주택이나 농어촌주택에 대해 살펴보았는데, 그 요건이 너무 까다로워서 내게는 해당되지 않는다고 생각하는 이들도 있을 것 입니다. 그 경우는 일시적 2주택 제도를 활용하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 즉, 1세대가 1개의 주택을 가지고 있다가 또 하나의 주택을 취득하게 되어 일시적으로 2주택이 된 경우 나중에 취득한주택의 취득일부터 2년이 경과하기 전에 3년 이상 보유하던 종전주택을 판다면 1세대1주택 비과세가 적용됩니다. 그런데 만약 두번째 취득한 주택을 취득한지 이미 2년이 경과하였다면 어느 주택을 팔더라도 과세가 되므로 그때는 2개의 주택 중 양도차익이 작은 것을 먼저 파는게 현명한 방법입니다. 이러하듯 절세하는 방법을 알고 귀농주택 준비 및 농가주택 리모델링을 시작하면 보다 좋은 효율을 더 끌어 낼 수 있습니다.
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